Hypotheekrente

• Nominale rente
  De nominale rente is het deel van de totale hypotheek dat u jaarlijks betaalt. Uw jaarlijkse lasten kunt u eenvoudig uitrekenen door de nominale rente te vermenigvuldigen met het totale hypotheekbedrag. Hypotheekverstrekkers publiceren hun nominale rente en deze rente wordt standaard vermeld op uw hypotheek offerte. De nominale rente is de feitelijke marktrente en wordt gevormd door de reële rente en het verdisconteerde inflatiepercentage. Door de inflatie te verwerken in de rente compenseert de kredietverlener de ontwaarding van het uitgeleende geld.
  

• Effectieve rente of bruto werkelijke rente
  In de effectieve rente zijn de afsluitprovisie en de betalingsvorm verrekend. Hierdoor is de effectieve rente een uitgangspunt voor uw werkelijke hypotheeklasten. De 'Gedragscode Hypothecaire Financieringen' stelt het vermelden van de effectieve rente verplicht. Het doel hiervan is dat u makkelijker verschillende hypotheken kunt vergelijken. Voor de uiteindelijke vergelijking is de effectieve rente niet voldoende. Zaken als hypotheekrenteaftrek en premies voor levensverzekeringen worden niet verwerkt in de effectieve rente. Bij de berekening van de effectieve rente wordt naast de nominale rente ook rekening gehouden met de effecten van eventuele afsluitkosten, het tijdstip van betalingen (aan het begin of aan het einde van de maand) en het aantal betalingen dat elk jaar moet worden gedaan (per maand of per kwartaal).
  

• Dag- of venstertarief
  In kranten en op internet wordt regelmatig een overzicht gepubliceerd van de rentetarieven van geldverstrekkers. Het dag- of venstertarief is het tarief dat openbaar gemaakt wordt door de geldverstrekker. Bij een renteherzieningsdatum, gaat uw rente vaak over op dit dag- of venstertarief. Voor de actuele hypotheekrente tarieven ga je naar deze website: www.rente-tarieven.nl.
  
  
• Project- of arrangementsrente
  Soms worden bij bouwprojecten of hypotheekvormen speciale rentetarieven gehanteerd. Vaak betekend dit dat er een bepaalde korting wordt verrekend met uw hypotheeklasten. Zodoende komt u (tijdelijk) op lagere rentelasten. Na het aflopen van de rentevaste periode betaalt u het gewone rentetarief. Daarom kan een voordelig lijkende rente op termijn toch duurder uitvallen, omdat de gewone rente bij de betreffende aanbieder een stuk hoger ligt.
  

• Netto werkelijke rente
  De netto werkelijke rente is net als de effectieve rente een methode om hypotheeklasten te vergelijken. In de netto werkelijke rente wordt rekening gehouden met uw maandlasten en worden maandlasten in de toekomst minder zwaar gewogen (vanwege inflatie). Hoe lager de netto werkelijke rente, hoe goedkoper de hypotheek. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat u gedurende een looptijd van 30 jaar bij dezelfde aanbieder blijft en de renteverschillen tussen aanbieders niet veranderen.

• Lange hypotheekrentelooptijden
  Bij lange rentelooptijden gaat het om rentevast periodes van vijf jaar en langer. De hypotheekrente voor deze looptijden is afgeleid van de rente op de kapitaalmarkt. U heeft hier dus te maken met de economie, de inflatie en politieke ontwikkelingen. Deze zijn immers van grote invloed op de kapitaalmarktrente.
  

• Korte hypotheekrentelooptijden
  Bij korte rentelooptijden gaat het om rentevast periodes van nul tot één jaar. Deze rente is afgeleid van de euribor. Dit is het tarief waarvoor banken onderling geld aan elkaar lenen. Wanneer de inflatie dreigt op te lopen, verhoogt de ECB de rente. De hypotheekrente wordt weer verlaagd als de inflatie onder controle is.
  

Het bedrag dat u maandelijks betaalt voor uw hypotheek, bestaat uit een rente- en een aflossingsdeel. Bij de keuze voor een hypotheek kunt u kiezen voor een bepaalde rentevaste periode. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, dekt u zich in tegen een rentestijging. Door te kiezen voor een korte vaste rente, kunt u profiteren van een rentedaling. Het rentetarief voor een langere vaste rente is hoger dan voor een korte periode. U betaalt dus meer geld,voor meer zekerheid.

Wanneer u het maximale leent op basis van de Nationale Hypotheekgarantie, dan is het verstandig om te kiezen voor een lange rentevaste periode. Uw inkomen geeft dan geen of weinig ruimte om eventuele extra rentelasten op te kunnen vangen.

Zeker wanneer de rente laag is, is het raadzaam deze voor langere tijd vast te zetten. U heeft dan voor langere tijd zekerheid voor de toekomst. Wanneer u de rente voor tien jaar of langer vastzet, weet u dat u al die tijd kunt profiteren van dezelfde lage rente.

Bij een gemiddelde inflatie van 2,5% over een langere periode (10-15 jaar) is het effect van een rentestijging bijna verwaarloosbaar. Wanneer u de rente telkens voor langere perioden vastzet is de kans klein dat u voor nare verassingen komt te staan.

Bij een spaar- of spaarbeleggingshypotheek ontvangt u rente over het gespaarde bedrag. Bij deze hypotheekvormen bent u dus ingedekt tegen rentestijgingen. Als de rente stijgt, krijgt u meer rente en betaald u meer. Bij een rentedaling ontvangt u minder, maar hoeft u ook minder te betalen. Dit effect heet ook wel rentedempende werking. Bij een spaar- of spaarbeleggingshypotheek is het daarom niet nodig de rente langer vast te zetten (voor extra kosten). Wilt u meer zekerheid dan kunt u vanzelfsprekend toch kiezen voor langere vaste periodes.

Niemand kan u een rentestijging of daling garanderen. Wanneer u niet maximaal leent en gokt op een rentedaling is het verstandig een korte rentevaste periode te kiezen. Ook kan het zijn dat u binnen afzienbare tijd een groot deel van u hypotheek kunt aflossen. Krijgt u in de nabije toekomt geld, bijvoorbeeld door een erfenis, dan is het beter de rente niet voor langere tijd vast te zetten. 

Instaprente
Bij instaprente heeft u de mogelijkheid om gedurende een periode het moment te kiezen waarop u de rente van uw hypotheek vast wilt zetten. Wanneer de rente daalt, kunt u door instaprente het juiste moment afwachten.

Ook kunt u uw bemiddelaar of geldverstrekker een machtiging geven om voor u de rente vast te zetten op het moment dat de rente stijgt. Vaak kan de rente dan worden vastgezet voor het oude tarief van vóór de verhoging. Wanneer u geen machtiging afgeeft, zult u zelf de rente in de gaten moeten houden. In dat geval is het belangrijk dat u gedurende een korte periode de mogelijkheid heeft tegen het vorige tarief de rente vast te zetten.

Hypotheekrente opbouw
De hypotheekrente die u betaald is opgebouwd uit een aantal delen:

• Bankkosten
  Om u een hypotheek te verstrekken moet een bank het nodige werk verrichten. De kosten hiervan komen tot uiting in het rente tarief of een de afsluitprovisie. Een combinatie van beiden is ook mogelijk.
  

• Inkoopprijs
  De bank waarvan u geld leent, moet een soort inkoopprijs betalen. Dit doen zij op de kapitaalmarkt of in het interbancaire verkeer. Deze inkoopprijs wordt meegerekend in het rentetarief.
  

• Winstopslag
  Hypotheekverstrekkers willen ook winst maken. Deze winstopslag wordt meegerekend in het rentetarief.
  

• Risico opslag
  Door geld aan u uit te lenen, loopt een hypotheekverstrekker risico. Dit risico wordt bij u in rekening gebracht. Deze opslag is niet erg groot, aangezien er bij een hypotheek sprake is van een woning als onderpand. De hypotheekrente wordt lager naarmate de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van uw woning gunstiger is. Deze verhouding wordt bepaald door het te lenen bedrag te delen door de executiewaarde van uw woning.

Hoe werkt variabele rente?
Bij variabele rente wordt het rentetarief per maand of kwartaal gewijzigd. Variabele rente confronteert u meteen met een rentestijging of rentedaling. Het voordeel van variabele rente is dat deze op korte termijn goedkoper is dan een vast rente. Met variabele rente kunt u dus geld besparen. Belangrijk voor de keuze voor variabele rente is of de rente gemiddeld onder de rente van een rentevaste periode blijft, gedurende de rentevaste periode. Daarnaast is het belangrijk dat uw inkomen hoog genoeg is om een rentestijging te kunnen compenseren.
Een variabele rente wordt afgeleid van de euribor, welke weer afhangt van het tarief van de ECB. Er zijn verschillende methoden om de variabele rente vast te stellen:

• Er wordt een vaste opslag doorberekend bovenop de euribor. Deze wordt elke maand op dezelfde dag bepaald. Dit is een eerlijke, betrouwbare methode.
• De bank bepaald zelf dat zij uw rente veranderen bij grote wijzigingen in het euribor tarief. Dit gebeurt niet altijd even eerlijk. Het komt vaak voor dat een verhoging van uw rente snel wordt doorgevoerd, terwijl een eventuele verlaging langere tijd op zich laat wachten.
  

Rente met bandbreedte
Rente met bandbreedte is een tussenvorm van vaste en variabele rente. Bij deze rentevorm zet u de rente vast tussen een afgesproken bandbreedte. Stijgt of daalt de rente meer dan deze bandbreedte, dan krijgt u te maken met een rentestijging of daling. Bij rente met bandbreedte is het risico van een rentestijging kleiner, en u betaalt minder dan voor een vast rentetarief. Bij een lage rente is de kans klein dat de rente onder de afgesproken bandbreedte daalt. Daarom bieden sommige geldverstrekkers een rente aan met alleen bandbreedte naar boven toe. U profiteert in dit geval wel meteen van een rentedaling.

Onderhandelingen over rente
Soms krijgt u een korting op de rente aangeboden. Wanneer u een rentekorting krijgt, is het verstandig te kiezen voor een lange vaste rente. U profiteert dan optimaal van de korting. Daarbij is wel belangrijk of u de korting mag behouden wanneer u verhuist. Bij korting voor nieuwbouwprojecten, trekken sommige aannemers de korting in bij verhuizing. Bij instaprente kunt u van tevoren onderhandelen over de korting, voordat u de daadwerkelijke rente vastlegt. Na aflopen van de rentevaste periode wordt de korting stopgezet.

Een lage rente lijkt in eerste instantie erg voordelig. Er zijn echter een aantal zaken waar u op dient te letten in verband met lage rentes:

• De lage rente is slechts voor een deel van de rentevast periode geldig
  Het komt vaak voor dat u bij het afsluiten van een hypotheek te horen krijgt dat de rente het eerste jaar 0,6% lager is dan gemiddeld. Let hierbij echter op: vaak betaalt u in dit geval de volgende negen jaar 0,4% meer dan gemiddeld. U bent op deze manier een stuk duurder uit dan u gedacht had.
  

• De verlengingsrente ligt hoger
  Het kan ook voorkomen dat u gedurende de hele rentevast periode een lage rente betaald, maar dat u niet van deze rente kunt blijven profiteren als u de hypotheek wilt verlengen. U bent op deze manier uiteindelijk duurder uit. In enkele gevallen geeft een hypotheekverstrekker u zelfs een boete als u wilt overstappen naar een andere hypotheek of als u de hypotheekschuld in één keer aflost.
  

• Extra producten afsluiten
  Bij sommige hypotheekverstrekkers krijgt u een korting als u een aantal extra producten afsluit. In sommige gevallen kan dit geen kwaad, maar bedenk van tevoren wel goed of het voor u voordelig is. Let vooral op als het gaat om koopsom stortingen die worden mee gefinancierd. De koopsom storting is namelijk niet aftrekbaar. Ook zorgt dit er voor dat uw hypotheekschuld hoger wordt dan de waarde van uw woning. Hierdoor wordt oversluiten of verhuizen erg moeilijk.
  
  
• Minder zekerheid
  Een lage rente lijkt mooi, maar wordt vaak veroorzaakt doordat u minder zekerheid krijgt. Door bijvoorbeeld een langere looptijd of kortere rentevaste periode betaalt u op korte termijn minder, maar de kans dat u op termijn meer betaalt groeit. Ook bieden sommige geldverstrekkers een groter beleggingsdeel en minder aflossingen of een hoog voorbeeld rendement van beleggingen. Door meer te beleggen bent u misschien goedkoper uit, maar de aandelenmarkt is uitermate onzeker.
  

• Gunstige voorwaarden weglaten
  Sommige geldverstrekkers weten een goedkopere hypotheek te bieden door gunstige voorwaarden weg te laten. Bijvoorbeeld door de lage rente niet met u mee te laten verhuizen. Of door de keuzeruimte voor rentevaste periodes te beperken. Een hypotheek met gewijzigde voorwaarden lijkt aantrekkelijk, maar het is raadzaam eerst uitgebreid informatie in te winnen, alvorens akkoord te gaan.
  

Waar kunt u terecht voor hulp en advies?

Vereniging Eigen Huis
Op de website van de Vereniging Eigen Huis staat veel informatie voor huizenbezitters. Van alles over koop en verkoop, financiering, juridische en bouwtechnische zaken en over de makelaar.

Consumentenbond
De Consumentenbond is dé vereniging in Nederland die opkomt voor de belangen van alle consumenten. Met als missie: consumenten in staat stellen beter en makkelijker keuzen te maken, met respect voor mens en milieu.