Eigen woning

Het bezitten van een eigen woning vergt veel administratief werk. U bent gebonden aan verschillende fiscale regels en u zult de financiële aspecten van het eigenwoning bezit nauwkeurig bij moeten houden. Om u hiermee op weg te helpen vindt u op deze site informatie die u als eigenwoningbezitter wellicht van pas kan komen.

Fiscale aspecten
De Nederlandse wet kent vele fiscale regelingen. Het zal u niet verbazen, dat deze ook bij de verkoop van uw woning aan de orde komen. Het gaat hierbij in de meeste gevallen voornamelijk om de volgende regelingen:

• Hypotheekrenteaftrek
  Alle hypotheekrente die bestemd is voor onderhoud, verbouwing (dakkapel) of aanschaf van een eigen woning, is fiscaal aftrekbaar van uw belastbare inkomen. Hiervoor geldt een periode van maximaal 30 jaar.
  Als u tijdelijk in het bezit bent van twee woningen, worden de volgende regels voor hypotheekrenteaftrek gehanteerd:

  • Wanneer u reeds een nieuwe woning heeft betrokken, maar u oude woning nog niet heeft verkocht, is de hypotheekrente voor uw oude woning aftrekbaar als de woning dit jaar, tot maximaal twee jaar terug als eigen woning kon worden beschouwd.

  • Heeft u een nieuwe woning gekocht, maar woont u nog in uw oude woning? Dan is de hypotheekrente voor uw nieuwe woning alleen aftrekbaar wanneer u aannemelijk kunt maken dat u deze woning binnen twee jaar gaat bewonen.

In het schema hieronder vindt u een overzicht van de aftrekbare rente

• Aftrek hypotheekkosten
  Zolang de hypotheekrente aftrekbaar is, zijn ook alle kosten die u maakt om een hypotheek af te sluiten aftrekbaar. Hieronder vallen bijvoorbeeld de notariskosten, de afsluitprovisie, taxatiekosten, enzovoort.

In het schema hieronder vindt u een overzicht van de aftrekbare hypotheekkosten

Hypothecaire aftrekposten

^* Indien u een hypotheek gebruikt voor het verbouwen van uw woning, is de hypotheekrente alleen de eerste zes maanden na het afsluiten van de hypotheek over het gehele bedrag aftrekbaar. Na deze zes maanden wordt bij het berekenen van de renteaftrek rekening gehouden met de betaaldatum.

• Kosten aftrekken
  

  In uw aangifte inkomstenbelasting kunt u de kosten voor uw eigen woning aftrekke. Dit dient u te doen aan het eind van het jaar waarin u deze kosten hebt gemaakt. Hiervoor kunt u het aangiftebiljet of het aangifteprogramma van de Belastingdienst gebruiken. Ook kunt u bij de BelastingTelefoon het 'Verzoek- of wijzigingsformulier voor voorlopige teruggaaf' aanvragen.

• Overdrachtsbelasting
  Koopt of verkoopt u een woning, dan ontvangt de Rijksoverheid 6% van de koopsom. Deze overdrachtsbelasting vormt vaak een deel van de hypotheek. Op deze manier kunt u een groot deel van de overdrachtsbelasting terugkrijgen, zolang de hypotheekrente aftrekbaar blijft van uw inkomen.

• Situaties gelijk aan verkoop van uw woning
  

  Er zijn situaties denkbaar waarin u uw woning niet daadwerkelijk verkoopt, maar waarin dit fiscaal wel zo benaderd wordt. Een woning kan niet lager als uw eigen woning beschouwd woorden doordat:
  
  
  • Uw eigen woning uw tweede woning is geworden. Uw woning valt dan niet meer in box 1, maar in box 3.
    
  • U brengt uw eigen woning over van uw privévermogen naar uw ondernemingsvermogen.
  • U gaat scheiden van uw partner/u gaat uit elkaar. Hierbij geldt wel dat:
  • U de woning twee jaar geleden verlaten moet hebben.
  • U de woning nog geen twee jaar geleden verlaten hebt, maar deze is geen eigendom meer van uw partner.
  • U bent verhuist en:
  • Uw oude woning is nog niet verkocht aan het einde van het tweede kalenderjaar. Hierbij wordt geteld vanaf het moment dat u de nieuwe woning betrok.
  • Uw oude woning is niet meer bestemd voor verkoop.
  • Uw oude woning staat niet meer leeg
  • Uw nieuwe woning is niet meer bestemd om als eigen woning te dienen.
  • Uw nieuwe woning staat niet meer leeg.
  • Uw nieuwe woning is aan het einde van het tweede kalenderjaar nog niet gebouwd.
    

• Eigenwoningforfait
  Een eigenwoningforfait is het inkomen dat u uit uw woning zou kunnen ontvangen. Dit fictieve inkomen wordt bij uw werkelijke inkomen opgeteld. Hierdoor betaalt u belasting over dit bedrag. De hoogte van het eigenwoningforfait wordt uit de WOZ-waarde van uw woning bepaald. Elke vier jaar worden alle woningen in Nederland getaxeerd volgens de Wet Onroerende Zaakbelasting (WOZ).
  

• Tijdelijk twee woningen
  Wanneer u een woning heeft gekocht die nog in aanbouw is of die leeg staat, valt deze woning onder de eigenwoningregeling. Voor zowel uw oude als uw nieuwe woning hoeft u alleen het eigenwoningforfait aan te geven over de periode dat u de woning werkelijk bewoont. Voor beide woningen geldt dat u de periodieke betalingen voor erfpacht af mag trekken. Dit geldt ook voor de kosten van en de rente over de eigenwoningschuld.
  Wanneer u uw nieuwe woning al betrokken heeft, maar uw oude woning is nog niet verkocht, dan valt de oude woning nog maximaal twee jaar onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de eigenwoningschuld en van de oude woning niet aan te geven in box 3, indien:
  

  • U de oude woning te koop aanbiedt.

  • De oude woning tot de verhuizing uw hoofdverblijf is.

  • De oude woning vanaf de verhuizing leeg staat.
    

Voor beide woningen geldt dat u de periodieke betalingen voor erfpacht af mag trekken. Dit geldt ook voor de kosten van en de rente over de eigenwoningschuld.

• Levenpolissen
  Heeft u een beleggings-, spaar-, of levenpolis afgesloten na 1 januari 2001, dan wordt deze fiscaal aangemerkt als Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Hierdoor valt de polis in Box I. Als gevolg hiervan kunt u kapitaal opbouwen dat onder bepaalde voorwaarden en tot bepaalde vrijstellingen belastingvrij is.

• Onroerende Zaak Belasting
  Iedere eigenaar en gebruiker van een woning en/of bedrijfspand, dient Onroerende Zaak Belasting af te staan aan de gemeente. De hoogte van dit bedrag wordt eveneens bepaald door de WOZ-waarde.

• Eigenwoningschuld en eigenwoningreserve
  Over dit bedrag van de hypotheek voor uw woning mag u rente afrekken in box 1. Wanneer men spreekt over eigenwoningschuld, heeft men het over de schuld die u afsluit voor de aankoop, de verbetering en het onderhoud, de overige aankoopkosten en de afkoop van de rechten van opstal, beklemming of rechten van uw woning.
  De eigenwoningschuld wordt beperkt door het eigenwoningreserve. Een eigenwoningreserve ontstaat als uw oude woning bij verkoop overwaarde heeft. Heeft u al een eigenwoningreserve, dan wordt de overwaarde hier aan toegevoegd. Heeft u nog geen eigenwoningreserve, dan is uw eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde van uw oude woning. Uw overwaarde kunt u berekenen door de eigenwoningschuld af te trekken van de netto-opbrengst van de verkoop.
  Wanneer uw eigenwoningreserve negatief is, of wanneer u geen eigenwoningreserve heeft, dan is de rente aftrekbaar over uw volledige hypotheek die u voor de aankoop gebruikt.
  Uw eigenwoningreserve neemt af als u het bedrag gebruikt voor:

  • De aankoop van een nieuwe woning.
  • Kosten die gemaakt worden voor onderhoud of verbetering van de woning
  • Kosten die gemaakt worden voor de afkoop van rechten van opstal, beklemming of erfpacht
  • De aflossing van uw hypotheek (met uitzondering van aflossing op een overbruggingskrediet en aflossing bij verkoop)
    

  Wanneer u samenwoont met een fiscale partner of huisgenoot, en dit samenwoning beëindigt, dan krijgt ieder een deel van het eigenwoningreserve. Indien u in gemeenschap van goederen getrouwd bent en u gaat scheiden van uw partner, dan krijgt ieder 50% van het eigenwoningreserve (tenzij anders overeengekomen in de huwelijkse voorwaarden of het samenlevingscontract).
  

• Bijleenregeling
  Wanneer u uw woning verkoopt en een nieuwe woning koopt, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. De schuld van uw oude woning is meestal lager dan de opbrengst van de verkoop. In dit geval spreekt men van overwaarde van uw woning. De rente over uw hypotheek mag u alleen aftrekken voor het deel van de aankoopprijs van uw nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde die uw oude woning heeft.
  U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling:
  
  

  • U heeft nog geen eigenwoningreserve en u verhuist naar een duurdere woning.
    De aftrekbare rente kunt u berekenen door de rente die u betaalt te vermenigvuldigen met de eigenwoningschuld, gedeeld door de totale hypotheek: rente x (eigenwoningschuld / totale hypotheek).
  • U heeft wel een eigenwoningreserve en u verhuist naar een duurdere woning.
    De overwaarde van uw woning wordt in dit geval aan uw eigenwoningreserve toegevoegd. Meestal gaat het eigenwoningreserve bij de aankoop van een nieuwe woning geheel op in het aankoopbedrag.
    
  • U heeft nog geen eigenwoningreserve en u verhuist naar een goedkopere woning.
    De eigenwoningschuld voor uw nieuwe woning mag niet hoger zijn dan die voor de oude woning. Uw eigenwoningreserve neemt af wanneer u eigen geld gebruikt om uw eigenwoningschuld te verlagen.
    
  • U heeft wel een eigenwoningreserve en u verhuist naar een goedkopere woning.
    U kunt in dit geval eigenwoningereserve overhouden. Uw eigenwoningschuld mag namelijk niet hoger zijn dan uw oude eigenwoningschuld of uw leningen voor het aankoopbedrag. Dit laatste geldt alleen wanneer dit bedrag lager is dan de oude eigenwoningschuld.
    
  • U koopt niet direct een nieuwe woning.
    In dit geval heeft u geen eigenwoningschuld meer. Indien u overwaarde heeft van de verkoop van uw woning, wordt dit uw eigenwoningreserve. Dit reserve vervalt na vijf jaar of bij voortijdig overlijden. Koopt u binnen deze periode een nieuwe woning, dan telt uw eigenwoningreserve mee voor het bepalen van de maximale eigenwoningschuld waarover u rente kunt aftrekken.
  • U koopt een nieuwe woning voordat u uw oude woning verkocht heeft.
    U kunt in dit geval de overwaarde van uw oude woning nog niet bij uw eigenwoningreserve optellen. U mag over de hypotheek voor de aankoop van uw nieuwe woning de rente aftrekken over de gehele lening.
    Als u al een eigenwoningreserve heeft, dan vormt de hypotheek die u aangaat voor uw nieuwe woning voor de hoogte van het bestaande eigenwoningreserve geen eigenwoningschuld.